El contrato de opción de compra y sus implicaciones en el impuesto de la renta
En el ámbito inmobiliario, durante décadas, la formalización de un contrato de opción de compra ha sido una práctica muy habitual como paso previo o preparatorio de una venta posterior. El contrato de opción da al comprador el derecho, no la obligación, a comprar pudiendo, generalmente, ambas partes salirse de la operación abonando a la otra una indemnización equivalente al importe de la prima, aunque dependerá de lo pactado.
Hace unos años los órganos tributarios modificaron el criterio fiscal, al considerar que la mera concesión de una opción de compra implicaba una ganancia patrimonial para el concedente, independientemente de si finalmente se ejecutaba la opción y se llevaba a cabo la compraventa.
El Tribunal Supremo en su Sentencia 459/2020 de 18 de mayo de 2020 considera que la ganancia generada por el derecho de opción de compra nace en el momento de la concesión (ex novo) y no en el momento en el que el concedente adquirió el bien inmueble. Por lo que, al no haber adquisición previa, la opción de compra no tiene un coste de adquisición.
Hablamos, según el Tribunal Supremo, de dos alteraciones patrimoniales: una por la concesión de una opción de compra con el cobro de una prima y otra por una posible transmisión futura del inmueble.
En nuestra opinión, el criterio es manifiestamente desacertado porque grava la opción de compra independientemente del grado de ejecución o cumplimiento del contrato y, además, grava la misma ganancia dos veces (en la opción y en la compraventa), introduciendo fiscalmente una distorsión importante en la verdadera naturaleza jurídica y económica de la operación considerada en su conjunto.
Entendemos que, de no modificarse el criterio jurisprudencial, el contrato de opción de compra es una figura jurídica condenada a la desaparición puesto que, ante esta situación, parece lógico plantearse otras alternativas jurídicas como el contrato de arras con el que se pueden conseguir los mismos efectos prácticos que con el de opción, sin los mencionados inconvenientes fiscales.
Tanto el contrato de opción como el de arras son contratos formalizados con anterioridad a la escritura de compraventa y rara vez serán objeto de comprobación tributaria, pero cuando hablamos de impuestos cualquier precaución es poca, por lo que recomendamos a nuestros clientes que tengan en cuenta las implicaciones fiscales de la modalidad contractual elegida. Para cuestiones relacionadas con este asunto o cualquier otro, le invitamos a ponerse en contacto con Legal Steps.
La información contenida en esta nota es de carácter general y no trata las circunstancias del caso concreto ni contempla todos los matices, por lo que el invitamos a consultar su situación, si fuera necesario.