Brexit. Autorización militar para comprar un inmueble en Mallorca

En los últimos años del Régimen de Franco, la Ley 8/1975 y su desarrollo por R.D. 689/1978 establecieron para los extranjeros la necesidad de obtener una autorización militar como requisito previo para el acceso a la propiedad. Como consecuencia de las excepciones establecidas en la propia Ley, en la mayoría de los casos, la autorización sólo resultaba necesaria para la adquisición de terrenos rústicos por extranjeros. Años más tarde, la Ley 31/1990 eliminó la necesidad de autorización para los ciudadanos de la Unión Europea y hoy, tampoco se exige a noruegos, suizos e islandeses. 

Esta autorización militar previa no sólo afectaba a los extranjeros, ya fueran personas físicas o jurídicas. También era, y todavía es, obligatoria para las sociedades de nacionalidad española en las que más del 50% del capital esté en manos extranjeras. Además, no sólo la compra se ve afectada por la autorización, también la construcción o la hipoteca.

Aunque todavía en vigor, este anacronismo era parte de nuestra legislación como una pura curiosidad histórico-legal aplicable en contadas ocasiones. Sin embargo, recientemente ha recuperado cierta importancia en el caso de los ciudadanos británicos como consecuencia del Brexit. El Reino Unido, es un país tercero desde la perspectiva de la Unión Europea, por lo que la autorización militar se requiere desde el 1 de enero de 2021 siempre que un ciudadano británico decida comprar un terreno rústico en España. 

En circunstancias normales, antes de la salida del Reino Unido de la Unión Europea, las autorizaciones venían concediéndose en un plazo aproximado de 6 meses. Ahora, cabe esperar plazos más largos de resolución por un previsible incremento del número de solicitudes. 

Esta autorización es un requisito esencial hasta el punto de que ningún notario autorizará la escritura de compra sin una autorización militar previa o, incluso peor, un contrato firmado de compraventa podría ser nulo. En nuestra opinión, hay argumentos para defender la posibilidad de subsanación según exponemos más abajo, pero, en cualquier caso, la compraventa debería acceder al Registro de la Propiedad dentro del plazo de 18 meses desde su firma. En caso contrario, la transacción sería definitivamente nula, siendo preciso obtener nueva autorización militar y otorgar nueva escritura de compraventa. El argumento que utilizamos para sostener la posibilidad de subsanación de la escritura otorgada sin autorización militar es simple:

  1. Concurriendo consentimiento, objeto y causa, hay contrato conforme al art. 1261 CC.
  2. El art. 6.3 del Código Civil dice: Los actos contrarios a las normas imperativas y a las prohibitivas son nulos de pleno derecho, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención. El artículo 29 de la Ley 8/1975 y 91 del Reglamento establecen la demolición total o parcial de las edificaciones o la expropiación como sanciones para el caso de infracción de la citada normativa, por lo que teóricamente, de la interpretación conjunta de dichos preceptos, debemos entender posible la subsanación de la escritura en el citado plazo de 18 meses.

Dejando de lado estos supuesto teóricos, encontramos más interesante realizar los siguientes apuntes:

  1. En caso de fallecimiento de un ciudadano no comunitario, propietario de una finca rústica en Mallorca, los herederos deberán solicitar la autorización militar en el plazo de 3 meses, o vender el inmueble en el plazo de 1 año, ambos a contar desde la fecha en la que los herederos pudieron ejercitar las facultades dominicales sobre los bienes heredados.
  2. Se da por hecho que las autorizaciones van a ser concedidas. Sin embargo, no podemos olvidar que el límite en Mallorca se fija en el 15% del territorio en manos de extranjeros no comunitarios y que este límite se computa por municipios, individualmente. Por lo tanto, después de décadas de acceso libre a la propiedad inmobiliaria por parte de extranjeros entonces comunitarios, tras el Brexit y la consideración como no comunitarios de los ciudadanos británicos, algunas áreas pueden haber alcanzado dicho limite máximo, por lo que la autorización no podría ser obtenida.

En Mallorca, en términos generales sólo se requiere esta autorización para los extranjeros (no comunitarios con las salvedades mencionadas) para la adquisición de terrenos rústicos y las edificaciones en ellos enclavadas (aunque en casos excepcionales puedes afectar también al suelo urbano). Bajo estas circunstancias, encontramos aconsejable incluir una cláusula en cualquier contrato privado de compraventa, arras u opción sobre inmuebles que regule las consecuencias de un posible retraso en la obtención del permiso militar o, incluso, su denegación, cuando fuere necesaria.

Creemos que esta situación debería ser tratada con urgencia por el Gobierno o las Cortes, aunque mientras tanto los ciudadanos británicos no tendrán más remedio que observar las obligaciones establecidas en dicha legislación.

La información contenida en esta nota es de carácter general y no trata las circunstancias del caso concreto ni contempla todos los matices, por lo que le invitamos a consultar su situación, si fuera necesario.