Ich möchte ein Haus auf einem ländlichen Grundstück auf Mallorca bauen

Wir Anwälte, die uns auf Immobilienrecht spezialisiert haben, bekommen diesen Satz oft zu hören und das Erste, was uns durch den Kopf schießt, ist: Bitte beauftragen Sie einen Anwalt, der Sie bei dem Vorgang begleitet.

Man mag denken, dass man für den Hausbau auf einem ländlichen Grundstück nur eine Parzelle braucht, die die mininale Grundstücksfläche aufweist, und damit ist man auf der sicheren Seite. Doch nichts könnte der Realität ferner sein.

In diesem Artikel werde ich versuchen, ganz allgemein auf die wichtigsten Punkte aufmerksam zu machen ((auch nach dem Lesen dieses Artikels, werden Sie einen Anwalt benötigen), auf die Sie achten müssen, wenn Sie ein ländliches Grundstück suchen, um darauf ein Haus zu bauen.

ERSTENS.- MINDESTGRÖßE: Diese erste Anforderung habe ich bereits in der Einleitung erwähnt, denn sie ist die offensichtlichste. Zunächst muss die Art des ländlichen Bodens bestimmt werden, zu deren Kategorie unser Traumgrundstück gehört, um bestimmen zu können, wie viele Quadratmeter es haben muss.

• Ländliches Grundstück in allgemeinen ländlichen Gebieten: 14.000 Quadratmeter 
• Ländliches Grundstück in besonders geschützten Gebieten:  50.000 Quadratmeter
  • Ländliches Gebiet von landschaftlichem Interesse
  • Ländliche Grundstücke im allgemeinen Waldgebiet

• UNABHÄNGIG VON DER GRUNDSTÜCKSGRÖßE IST ES NICHT ERLAUBT, EIN HAUS ZU BAUEN IN: 
  • Allen territorialen Schutzgebieten (namens APT)
  • Allen Naturgebieten von besonderem Interesses (kurz ANEI)
  • Naturgebieten, die als hochrangig geschützt eingestuft sind (AANP) 
  • Übergangs-Wachstumsgebieten (AT-C)
  • Gebieten, die als landwirtschaftliche und landschaftlich interessante Forstgebiete eingestuft sind (ARIP-B)
  •  Bereichen der Risikovorsorge (SRP-APR)

Es gibt fortwährend Gerüchte über die bevorstehende Änderung der Gesetzgebung, welche die Mindestgrundstücksgröße erhöht, obwohl darüber offenbar kein Konsens besteht und momentan gelten die angebenen Grundstücksgrößen.

ZWEITENS.- DATUM, AN DEM DAS GRUNDSTÜCK, AUF DEM WIR BAUEN WOLLEN, GETEILT WURDE: Diese Voraussetzung kann zu unangenehmen Überraschungen führen, denn um diesen Umstand in Erfahrung zu bringen, muss zuerst eine Grundbuchbescheinigung erhalten werden (ein Grundbuchauszug reicht in den meisten Fällen nicht aus, um diese Information prüfen zu können).

Stellen wir uns vor, wir kaufen ein ländliches Grundstück, das sich auf allgemeinem ländlichem Boden befindet und nachweislich 16.000 Quadratmeter groß ist. Besagtes Grundstück stammt von einem viel größeren Muttergrundstück ab, deren Eigentümer zwei Freunde waren, die 2015 beschlossen, das Grundstück unter sich in zwei Grundstücke aufzuteilen.   

Da die Aufteilung nach dem 16.07.1997 erfolgt ist, erweist sich das Grundstück als nicht bebaubar und es gibt nichts, was Sie dagegegen tun können. 

Die derzeitige Regelung auf Mallorca in Bezug auf das Datum der Grundstücksteilung ist wie folgt:

1. Vor dem 16.07.1997 geteilte Parzellen: Es gibt keine Baueinschränkungen für alle Grundstücke, die von einer Teilung vor dem genannten Datum abstammen und die die Mindestgröße sowie die sonstigen Bebauungsbedingungen erfüllen.
2. Zwischen dem 16.07.1997 und dem 13. 10.1999 geteilte Parzellen: Der Bau eines Einfamilienhauses ist in diesen Fällen erlaubt, vorausgesetzt das fragliche Grundstück stammt nicht von einer Teilung ab, bei der die Summe der Subdivisionen über fünf liegt, wobei das Haupt- bzw. Muttergrundstück selbstverständlich mitgezählt wird. 
3. Nach dem 13. 10.1999 geteilte Parzellen: Der Bau von Einfamilienhäusern ist absolut verboten, es sei denn, die Parzellen stammen von der ersten Teilung einer Parzelle ab, die durch Vererbung oder Schenkung von den Eltern an die Kinder überging. Auch diese Regelung beinhaltet Einschränkungen und jedes Kind darf nur eine einzige Parzelle besitzen.

DRITTENS.- WIEVIEL KANN ICH BEBAUEN: Diese Vorschrift hat sich erst vor Kurzem (25.05.2020) geändert und ist nun restriktiver. 

Die zuvor geltende Vorschrift für allgemeine ländliche Grundstücke sah eine bebaubare Fläche von maximal 3% vor. Heute dürfen maximal nur 1,5% der Fläche bebaut werden. Ebenso hat sich das maximal zulässige Volumen erheblich geändert, welches nun für alle Arten ländlichen Bodens auf 900 m³ reduziert ist (bis 2020 waren es 1.500 m³).

Pro Grundstück darf nicht mehr als ein Pool gebaut werden, dessen Wasseroberfläche nicht mehr als 35 m² und Wasservolumen nicht mehr als 60 m³ betragen darf.

VIERTENS.- GEMEINDLICHE BESTIMMUNGEN: Zusätzlich zu all dem zuvor Gesagten müssen die Allgemeinen Bauleitpläne (PGOU) oder subsidiären Richtlinien (NNSS) der Gemeinde, in der sich unser Grundstück befindet, eingehalten werden, da diese Bestimmungen zusätzliche Vorschriften zu den von uns angegebenen bedeuten können.

Um nur ein Beispiel unter Millionen möglichen anzuführen, da es auf Mallorca 53 Gemeinden mit unterschiedlichen Vorschriften gibt, belaufen sich in Sóller die nach dem 30. September 1994 abgeteilten Parzellen, die sich in einem ARIP-Gebiet von landschaftlichem Interesse befinden, nicht auf mindestens 50.000 m² sondern auf mindestens 100.000 m², da die Bauleitpläne dieser Gemeinde es so festlegen.

Wie wir am Anfang dieses Artikels vorgetragen haben, befasst sich dieser Artikel ganz allgemein und sehr schematisch mit den städtebaulichen Vorschriften. Es gibt unzählige Bestimmungen mehr, die berücksichtigt werden müssen, wie die Neigung des Boden oder die Tatsache, dass es auf dem Grundstück einen Sturzbach gibt, den niemand jemals bemerkt hat, der aber in einem Plan der Wasserressourcen als solcher erscheint und weshalb die Bebauung nicht gestattet ist.

Mit diesem Artikel wollen wir keinen Vortrag über Städtebaurecht halten, sondern möchten deutlich machen, dass es für einen Laien mehr als schwierig ist, ein ländliches Grundstück zwecks Bau eines Eigenheims zu erwerben, ohne dass es dabei zu gravierenden Fehlern kommt. Daher ist es sehr wichtig, dass Sie sich sowohl von einem Anwalt als auch von einem Architekten beraten lassen und vor der Unterzeichnung der notariellen Kaufurkunde genau wissen, was Sie auf dem Grundstück bauen können und ob dies mit Ihrer ursprünglichen Idee übereinstimmt, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.

Marian Roig Reynés

Rechtsanwältin
Zivilrecht, Immobilienrecht & Bebauung
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